摘 要：文章從物業(yè)管理角度，闡述通過智能化科技手段，提高物業(yè)管理的效率，控制物業(yè)管理運營成本，最終實現(xiàn)物業(yè)企業(yè)的智慧發(fā)展之路;并結(jié)合實例，通過智慧科技在辦公樓和住宅物業(yè)管理中的實際應(yīng)用，以數(shù)據(jù)論證智慧科技對物業(yè)管理的影響。
關(guān)鍵詞：智慧物業(yè);樓宇智能運維;人工智能
0引言
受疫情影響，上海市政府明確要求各物業(yè)管理項目做到“聯(lián)防聯(lián)控”“群防群控”，要求物業(yè)企業(yè)啟動重大公共突發(fā)衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)機制。大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)大量運用，從“健康碼”到人臉識別，顛覆了傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，直接把物業(yè)服務(wù)企業(yè)推進(jìn)了數(shù)據(jù)時代。本文將結(jié)合物業(yè)管理現(xiàn)狀和某項目的大數(shù)據(jù)應(yīng)用，探索智能化科技與物業(yè)管理服務(wù)的有效結(jié)合。
物業(yè)管理論文發(fā)表淺談物業(yè)管理運營管控新模型
1物業(yè)行業(yè)在智慧物業(yè)領(lǐng)域的探索
我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和科技緊密關(guān)聯(lián)，樓宇智能化和運維智能化成為發(fā)展方向。2000年7月，國家技術(shù)監(jiān)督局和住建部頒布了國家標(biāo)準(zhǔn)《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50314—2000)，總結(jié)了1990年—2000年智能建筑的建設(shè)經(jīng)驗;2017年，住建部發(fā)布《建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》，要求逐步推廣智能建筑。建筑的智能化升級要求物業(yè)管理精細(xì)化，提升管理效率，并通過智能化場景提升客戶體驗感。近幾年新建的建筑充分利用大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，使建筑從智能化向智慧化轉(zhuǎn)變，也同步要求物業(yè)管理向智慧物業(yè)轉(zhuǎn)變。自物業(yè)管理行業(yè)在1998年進(jìn)入成長期后，人才短缺成為普遍現(xiàn)象，隨著人工費用的不斷上升，增量市場的紅利被消耗殆盡。
一些科技公司瞄準(zhǔn)物業(yè)管理行業(yè)這片藍(lán)海，開發(fā)了很多物業(yè)管理軟件，但絕大部分只有財務(wù)管理系統(tǒng)和客服管理系統(tǒng)，物業(yè)行業(yè)整體信息化程度較低。大部分物業(yè)企業(yè)還是停留在傳統(tǒng)的“數(shù)人頭”管理模式，只有少部分物業(yè)企業(yè)購買了專業(yè)的物業(yè)管理軟件并用于日常管理，其功能主要集中于物業(yè)接報修、物業(yè)巡檢、實時客服等，通過統(tǒng)計、分析，為后續(xù)服務(wù)的改善提供數(shù)據(jù)，但遠(yuǎn)不能滿足物業(yè)企業(yè)多維度的管理需求。隨著房地產(chǎn)開發(fā)市場進(jìn)入完全競爭時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越關(guān)注客戶需求，物業(yè)管理服務(wù)成為提高客戶滿意度的重要而不可或缺的環(huán)節(jié)。
由此，個別有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始自己研發(fā)智慧物業(yè)管理平臺，形成了以大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等為載體，整合各種資源的智慧服務(wù)平臺，滿足物業(yè)管理涉及的報事管理、設(shè)備巡檢、品質(zhì)管理、多種經(jīng)營等各種功能，從而幫助物業(yè)公司清晰地掌握各項目人、財、事、物的實時運行狀況，并持續(xù)為日常管理和決策提供參考。通過物業(yè)APP，提供業(yè)主和物業(yè)最常使用的功能，比如：生活繳費、物業(yè)公告、報事報修、訪客接待、車輛識別、設(shè)備報警、社區(qū)團購等。智能科技正在改變各行各業(yè)[1]，其他專業(yè)的科技公司通過對物業(yè)行業(yè)的深入理解，圍繞物業(yè)管理進(jìn)行全方位解讀，不斷研發(fā)新產(chǎn)品。
2物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展的痛點和難點
2.1人員成本占比高，行業(yè)利潤率較低
物業(yè)服務(wù)企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，人力成本占到企業(yè)營業(yè)成本的60%～80%，能耗占20%～30%;而一線員工中，70%以上員工來自農(nóng)村，只具備初中學(xué)歷。近年來，隨著國家最低工資和社保資金基數(shù)不斷上漲，而物業(yè)(尤其是住宅物業(yè))收費標(biāo)準(zhǔn)相對較低，物業(yè)費上漲空間很小甚至沒有，給物業(yè)企業(yè)帶來前所未有的壓力。
以管理住宅為主的企業(yè)進(jìn)入人員流失、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)下降、物業(yè)費收繳困難的惡性循環(huán)。為保持一定的利潤，控制企業(yè)風(fēng)險，物業(yè)企業(yè)開始嘗試專業(yè)分包。通過近10年的實踐，整個行業(yè)的專業(yè)化程度有了明顯提高，大批的保安公司、保潔公司、綠化公司、設(shè)備維保公司彌補了物業(yè)管理企業(yè)在專業(yè)方面的不足，降低了物業(yè)企業(yè)的用工風(fēng)險和成本。但即便如此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然無法避免高投入低回報的現(xiàn)狀。
2.2物業(yè)管理場景復(fù)雜、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)管控不易
物業(yè)項目按大類可分為住宅物業(yè)、寫字樓物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)和園區(qū)物業(yè)及其他類物業(yè)。有些物業(yè)類別規(guī)劃區(qū)域大，基礎(chǔ)設(shè)施配套要求高;有些物業(yè)類別人員集中且流動性大，智能化水平高;還有些物業(yè)類別對服務(wù)要求高。由于品類不同、要求不同、客戶群不同，所要提供的服務(wù)也會不同，品質(zhì)的管控要求也就會不一樣。
①在設(shè)施設(shè)備管理方面，隱蔽式裝修使得設(shè)備故障原因難以被發(fā)現(xiàn)。若維修巡檢人員的技術(shù)和責(zé)任心不高，必會導(dǎo)致設(shè)備保養(yǎng)達(dá)不到理想效果。②在安全秩序維護方面，保安人員的工作態(tài)度和經(jīng)驗會對安全巡視的效果產(chǎn)生影響;保安人員的個人不良情緒甚至?xí)馐芸蛻敉对V。③在環(huán)境維護方面，對于如何有效監(jiān)管專業(yè)保潔公司和綠化公司、如何核定這些崗位人員的實際工作量、如何實時監(jiān)控現(xiàn)場的工作結(jié)果、如何對實際到崗人數(shù)可查可控等，傳統(tǒng)的管理方式已不再適用。傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)也正在悄然轉(zhuǎn)型，逐漸從提供單一服務(wù)的模式，開始向智慧化體系服務(wù)轉(zhuǎn)變[2]。
3智慧物業(yè)管理的應(yīng)用與研究
智慧物業(yè)就是使用現(xiàn)代科技手段，運用物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、云計算等前沿技術(shù)，將其貫穿于產(chǎn)品研發(fā)和服務(wù)升級[3]，從而有效控制運營管理成本，提高人員管理效率，提升管理服務(wù)品質(zhì)。筆者將結(jié)合實際案例，對智慧物業(yè)管理的應(yīng)用進(jìn)行初步研究與分析。
3.1智慧物業(yè)管理在案例1中的應(yīng)用
3.1.1項目概況
上海某辦公樓地上10層、地下3層，占地面積10443.7m2，總建筑面積為50153m2，其中，地上建筑面積26542m2，地下建筑面積23611m2。其地上為辦公用房;地下一層為廚房、餐廳、檔案室和職工活動室，還有部分用作車庫、設(shè)備房;地下二、三層為車庫、設(shè)備房和儲藏室，且地下三層有部分空間戰(zhàn)時作人防用，平時作為車庫使用。
3.1.2智慧物業(yè)管理在環(huán)境質(zhì)量監(jiān)控方面的應(yīng)用
(1)在人員密度較大的一樓多功能廳和二樓8個大中型會議室設(shè)有CO2濃度監(jiān)測系統(tǒng)。通過傳感器對室內(nèi)主要位置的CO2和空氣污染物濃度進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，并將所采集的有關(guān)信息傳輸至計算機或監(jiān)控平臺，進(jìn)行數(shù)據(jù)存儲、分析和統(tǒng)計，在CO2和污染物濃度超標(biāo)時，實現(xiàn)實時報警。
(2)檢測進(jìn)、排風(fēng)設(shè)備的工作狀態(tài)，并與室內(nèi)空氣污染監(jiān)控系統(tǒng)關(guān)聯(lián)以實現(xiàn)自動通風(fēng)調(diào)節(jié)，從而預(yù)防和控制室內(nèi)空氣污染，保護人體健康，提高用戶的舒適度。當(dāng)CO2曲線出現(xiàn)突變時，新風(fēng)系統(tǒng)即開始調(diào)節(jié)，通過加大新風(fēng)量提高室內(nèi)空氣清新度。
3.1.3智慧物業(yè)管理在能耗控制方面的應(yīng)用
本項目安裝了水、電自動監(jiān)控系統(tǒng)，對建筑各部分能耗均能獨立分項計量，可用于了解和掌握各項能耗水平和能耗結(jié)構(gòu)是否合理，從而及時發(fā)現(xiàn)存在的問題并采取改進(jìn)措施。該樓的能耗峰值集中在周一至周五的白天，當(dāng)晚上也出現(xiàn)較高的用電量時，值班的工程人員就需要去各個樓層巡視，判斷是否有異常情況發(fā)生，并及時修復(fù)或關(guān)閉開關(guān)。
3.1.4智慧物業(yè)管理在設(shè)備監(jiān)測和控制的應(yīng)用
項目設(shè)置了設(shè)備監(jiān)測系統(tǒng)，通過相應(yīng)點擊，可將各類設(shè)備的數(shù)據(jù)和其他信息以圖表形式展示在信息平臺的界面中，部分帶控制功能的設(shè)備還可以進(jìn)行遠(yuǎn)程控制。以空調(diào)系統(tǒng)的運行狀態(tài)為例，工程人員在設(shè)備監(jiān)管平臺可隨時觀察到室內(nèi)實際溫度、設(shè)定溫度、空調(diào)模式、風(fēng)速等信息，一旦出現(xiàn)異常，立即啟動人工干預(yù)。
3.1.5通過BIM技術(shù)實現(xiàn)智慧物業(yè)運維目標(biāo)本項目繼續(xù)探索完善智能樓宇運維管理系統(tǒng)，利用BIM模型優(yōu)越的可視化3D空間展現(xiàn)能力，以BIM模型為載體，將各種零碎、分散、割裂的信息數(shù)據(jù)進(jìn)行一體化整合;并通過樓宇管理系統(tǒng)的各類監(jiān)管信息，優(yōu)化整個建設(shè)運營流程，提供智能運營輔助決策，實現(xiàn)資產(chǎn)管理、空間管理、系統(tǒng)管理、災(zāi)害管理和運維費用的控制。
3.1.5.1基于BIM的三維信息總覽和綜合查詢以BIM模型為核心，以運維階段項目信息共享和信息分析為主旨，將樓宇的環(huán)境、停車狀況、進(jìn)出人員、設(shè)備、樓宇健康監(jiān)測、巡檢、各機電系統(tǒng)信息集成在同一平臺，提供多角度、多層次、多樣化的信息檢索、展示、統(tǒng)計和分析工具，提升運維階段的管理水平和管理決策能力。
3.1.5.2基于BIM的空間管理運營管理單位基于BIM模型可以有效地記錄建筑物的空間使用情況?？臻g管理可以幫助業(yè)主有效利用空間，合理布局，為用戶提供良好的工作和生活環(huán)境。BIM模型可以幫助分析空間使用情況，處理用戶提出的空間變更請求，分析現(xiàn)有空間布局情況，制定合理的空間分配方案，確保空間資源的最大化使用。
3.1.5.3智慧人員管理接入來訪人員信息，配套管理平臺界面顯示不同區(qū)域內(nèi)的人員統(tǒng)計等詳細(xì)信息。針對不同樓宇內(nèi)的人員，對某些重點區(qū)域設(shè)置禁入/禁出報警系統(tǒng)，如果有不相干人員非法進(jìn)入/進(jìn)出指定區(qū)域則馬上報警，提醒相關(guān)管理部門采取行動。
3.1.5.4智慧設(shè)備管理現(xiàn)有巡檢工作內(nèi)容通常是以紙質(zhì)臺賬、人工紙質(zhì)記錄與拍照為主，難以實現(xiàn)設(shè)備的信息化管理、巡檢信息關(guān)聯(lián)、跟蹤與共享，無法及時評估和掌握設(shè)備技術(shù)狀態(tài)。智慧設(shè)備管理模塊由系統(tǒng)硬件(點檢儀+RFID+通信模塊)和點檢管理模塊兩部分組成。其中，點檢儀主要是由點檢員在現(xiàn)場點檢時操作;點檢管理模塊則主要由點檢員和各級管理人員在維修點檢標(biāo)準(zhǔn)、分析點檢結(jié)果、處理點檢異常時操作，并將數(shù)據(jù)和資料共享至平臺，使巡檢行為規(guī)范化和巡檢流程標(biāo)準(zhǔn)化。
3.1.5.5樓宇健康監(jiān)測在樓宇內(nèi)布設(shè)相應(yīng)傳感器，自動實時獲取樓宇的不均勻沉降、結(jié)構(gòu)變形、重點部位的滲漏水等重要指標(biāo)項;同時，結(jié)合歷史案例數(shù)據(jù)和預(yù)警評價體系，評估和預(yù)測樓宇的結(jié)構(gòu)健康狀況，并據(jù)此發(fā)布預(yù)警信息，為管理者能及時采取措施、減少損失、排除警情提供依據(jù)。
3.1.5.6自動風(fēng)險預(yù)警
通過物聯(lián)網(wǎng)、智能感知和智能圖像識別等技術(shù)，實現(xiàn)樓宇結(jié)構(gòu)健康、重點區(qū)域、設(shè)備狀況和人員行為異常狀況的自動識別，并進(jìn)行實時風(fēng)險預(yù)警和推送。
3.2智慧物業(yè)管理在案例2中的應(yīng)用
3.2.1項目概況
江西省南昌市某住宅項目，總建筑面積213193.6m2，其中，住宅建筑面積92122.09m2，LOFT公寓建筑面積63754.19m2，商鋪建筑面積8745.14m2。該項目于2018年6月交房，共有1850家住戶，另有商鋪106套、車位1270個。由于該項目業(yè)態(tài)比較復(fù)雜，物業(yè)公司接管后，建立了智慧物業(yè)服務(wù)平臺，結(jié)合智能可視對講、智慧車輛管理、智慧門禁管理、智慧設(shè)施管理等功能，為業(yè)主打造便捷、安全、健康、科技的和諧宜居環(huán)境。
3.2.2智慧物業(yè)在車輛管理中的應(yīng)用
采用車牌識別車輛管理系統(tǒng)，實現(xiàn)各車庫出入口車輛出入統(tǒng)計、車牌識別、進(jìn)出時間記錄等。
3.2.3智慧物業(yè)在門禁管理系統(tǒng)中的應(yīng)用
小區(qū)主出入口設(shè)置身份識別卡、智慧社區(qū)APP兩種門禁管理系統(tǒng)，用戶可自行選擇門禁出入方式。在頂層通往屋頂處設(shè)置門禁，防止人員進(jìn)入屋頂層;并在重要的設(shè)備機房(配電房、水泵房等)、消防安保機房等區(qū)域設(shè)置門禁。門禁系統(tǒng)與消防及視頻監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，當(dāng)發(fā)生非法開門、撬門、開門超時時，可實現(xiàn)本地和遠(yuǎn)程報警，并進(jìn)行圖像抓拍及事件前后各10s以上的錄像，所有信息均存儲于后端，以備事后查詢;當(dāng)發(fā)生火警報警時，該組內(nèi)的所有控制器又可聯(lián)動打開逃生門。門禁系統(tǒng)能實時顯示門禁開關(guān)狀態(tài)，便于物業(yè)管理人員掌握各位置門禁狀態(tài)，及時開關(guān)門。
3.2.4智慧物業(yè)在社區(qū)商業(yè)管理中的應(yīng)用
本項目設(shè)置了社區(qū)商城系統(tǒng)。106家商鋪經(jīng)營者可以在平臺上發(fā)布商業(yè)信息;業(yè)主也可以通過平臺足不出戶訂購商品，完成線上支付。該小區(qū)物業(yè)管理的多種業(yè)務(wù)系統(tǒng)實現(xiàn)了信息平臺化，并集成了微信、手機APP(業(yè)主APP、管家APP、維修工APP)和業(yè)主PAD，實現(xiàn)多入口訪問。業(yè)務(wù)系統(tǒng)與樓宇門禁管理系統(tǒng)、社區(qū)商城系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)、客服系統(tǒng)等進(jìn)行對接，實現(xiàn)了信息的實時數(shù)據(jù)交互。將小區(qū)打造成智慧安全社區(qū)，業(yè)主可以實現(xiàn)手機開門、平臺繳費、公告查看、報失報修等，并由物業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)后臺管理。
4結(jié)語
隨著大數(shù)據(jù)時代的到來，物業(yè)服務(wù)的傳統(tǒng)模式被顛覆，越來越多的物業(yè)企業(yè)開始通過科技賦能來提高管理效率——用科技“武裝”起來的物業(yè)服務(wù)才會更有價值。物業(yè)企業(yè)也在繼續(xù)探索智能化科技與物業(yè)管理服務(wù)的有效結(jié)合，尋求各自的智慧發(fā)展之路，從而在多變的市場態(tài)勢中搶占先機，提高企業(yè)運行效率，降低運行風(fēng)險，合理控制成本，實現(xiàn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙富林.智慧物業(yè)是行業(yè)的未來[J].中國物業(yè)管理,2019(6):25-26.
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作者：倪紅慧NIHonghui
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